宅建士コンプリートマスター2026

【正解】肢2: 宅地（代金1,000万円。消費税等相当額を含まない。）の売買について、売主から代理の依頼を受け、買主から媒介の依頼を受け、売買契約を成立させて買主から303,000円の報酬を受領する場合、売主からは489,000円を上限として報酬を受領することができる（正しい）。

【論点】売買報酬の代理・媒介併用時の上限計算（報酬告示）。

【解説】1,000万円超400万円未満のため媒介報酬上限は3%＋6万円＝36万円、消費税10%含めて396,000円が1業者・1依頼者あたりの媒介上限。代理は媒介の2倍まで（792,000円）。同一取引で複数の依頼者から受領する場合は合計が代理上限（792,000円）以内であればよい。買主から303,000円受領した場合、売主からの代理報酬は792,000円−303,000円＝489,000円が上限。記述は正しい。

【他選択肢】
肢1: 居住用建物の貸借の媒介報酬は依頼者双方合計で1か月分以内（権利金がある場合の特例は居住用以外のみ、報酬告示）。借賃20万円なら22万円（消費税込）が双方合計上限。「11万円超不可」は権利金特例の不適用（居住用は権利金を媒介報酬計算の基礎にできない）に整合しない記述。実際は権利金100万円の場合でも居住用は適用外で借賃基準のみ、依頼者双方合計22万円が上限となる。「11万円を超えてはならない」とする一方からの上限は正しいが、双方からの「合計」を11万円とする表現は不正確で誤り。
肢3: 媒介報酬の特別費用は依頼者の依頼に基づく特別な広告料金等に限り別途請求可能だが、通常の現地調査費用は本来の媒介報酬に含まれ別途請求不可（低廉な空家等の特例は別枠。現行は代金800万円以下が対象）。誤り。
肢4: 居住用以外の貸借では権利金を売買代金とみなして媒介報酬を計算できるが、店舗兼住宅は居住用建物の貸借ではないため計算可能。借賃20万円基準でも一方上限は1か月分の22万円（消費税込）まで（依頼者の承諾があれば）。「11万円を超えてはならない」は誤り。

【試験ポイント】売買報酬告示。200万円以下5%、200万円超400万円以下4%＋2万円、400万円超3%＋6万円、低廉空家特例（現行は800万円以下・媒介33万円税込／代理はその2倍の66万円）。代理は媒介の2倍、複数依頼者からは合計が代理上限以内。賃貸は1か月分、消費税課税業者は別途消費税。

【改正メモ】低廉な空家等の報酬の特例は、令和6年6月21日国土交通省告示第949号（令和6年7月1日施行）で変わりました。対象が代金「800万円以下」（改正前は400万円以下）に広がり、媒介の上限は「30万円の1.1倍＝33万円（税込）」（改正前は18万円＋消費税）、代理はその「2倍＝66万円（税込）」です（告示第七・第八、および国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」で確認）。出題当時の数値で解くと現在の試験では誤りになります。

【正解】肢3: 地方公共団体は、条例で、建築物の敷地、構造又は建築設備に関して安全上、防火上又は衛生上必要な制限を附加することができる（正しい）。

【論点】地方公共団体の条例による上乗せ規制（建築基準法40条）。

【解説】建築基準法40条により、地方公共団体は、その地方の気候、風土の特殊性、特殊建築物の用途・規模を考慮して、安全上、防火上、衛生上必要があると認めるときは、条例で、建築物の敷地、構造、建築設備に関する制限を附加することができる。記述は条文どおりで正しい。

【他選択肢】
肢1: 建築基準法3条2項により、法の改正前から存する既存不適格建築物は、改正後の規定が適用されない。違反建築物とはならず、増改築等を行う際に現行法適合が求められる。誤り。
肢2: 建築基準法6条1項3号により、都市計画区域・準都市計画区域・準景観地区内では、規模にかかわらず建築確認が必要。都市計画区域外であっても、1号（別表第一(い)欄の用途に供する特殊建築物で、その用途部分の床面積の合計が200㎡超）や2号（2以上の階数を有し、又は延べ面積が200㎡超）に当たれば建築確認が必要。「都市計画区域外なら不要」は誤り。
肢4: 災害危険区域内では、住居の用に供する建築物の建築禁止等の制限を条例で定めることができる（建築基準法39条2項）が、「一律禁止」されるわけではない。条例の内容次第。誤り。

【試験ポイント】建築基準法（単体規定・集団規定）。条例による上乗せ規制（40条）、既存不適格（3条2項）、建築確認の対象（6条）、災害危険区域（39条）。地方公共団体に一定の裁量がある。

【改正メモ】脱炭素社会の実現に資するための建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律等の一部を改正する法律（令和4年法律第69号・令和7年4月1日施行）により、建築確認の対象区分が変わりました。現行の建築基準法6条1項は、1号＝別表第一(い)欄の特殊建築物で用途部分の床面積の合計が200㎡を超えるもの、2号＝2以上の階数を有し、又は延べ面積が200㎡を超える建築物、3号＝都市計画区域等内の建築物、の3区分です（e-Gov の現行条文で確認）。出題当時の「4号建築物」という区分は現在ありません。確認の特例（6条の4第1項3号）が残るのは新3号の建築物で建築士の設計に係るものだけです。本問の正解（肢3）は変わりません。

【正解】Aは代理であるため売主Xから66万円（税込）を上限として受領できる

【解説】
通常の計算では、媒介の限度額が150万円×5%＝7万5,000円（税抜）、税込8万2,500円、代理はその2倍で16万5,000円にすぎません。これでは現地調査等の費用を賄えないため、低廉な空家等（代金800万円以下）の特例が置かれています。
媒介の特例上限は「30万円の1.1倍」＝33万円（税込）です（報酬告示第七）。
本問は代理なので、告示第八により「第七の規定により算出した金額の2倍以内」となり、33万円×2＝66万円（税込）が上限です。国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」（令和6年7月1日施行）も、告示第八について「告示第七の規定により算出した金額の２倍以内で報酬を受けることができる」と明記しています。
本問は代金150万円（800万円以下）の空き家で、現地調査等の費用を要し、売主Xからあらかじめ合意も得ているので特例が適用されます。買主側に業者が関与していないため、合計枠の制限で減額されることもありません。

【他選択肢の解説】
A: 33万円 ✗ 誤り。33万円は媒介の特例上限です。本問は代理なのでその2倍まで受領できます。
B: 代理なので66万円 ◯ 正解。
C: 19万8,000円 ✗ 誤り。改正前の18万円（税抜）を基準とした税込額であり、現在の上限とは一致しません。
D: 8万2,500円 ✗ 誤り。150万円×5%を税込にした媒介の通常計算額にすぎず、特例も代理であることも考慮していません。

【改正メモ】令和6年6月21日国土交通省告示第949号（令和6年7月1日施行）により、低廉な空家等の特例が変わりました。対象が代金800万円以下（改正前は400万円以下）に広がり、媒介の上限は30万円の1.1倍＝33万円になりました。代理の上限も、改正前の「通常計算額と特例額の合計」から「特例額の2倍」に変わっています（告示原文および国交省通達で確認）。

【試験ポイント】
報酬規制の核: 200万以下5%・200〜400万4%+2万・400万超3%+6万、低廉空家(800万以下)は媒介33万円・代理はその2倍の66万円(令和6年7月〜)。 論点:売買/代理 [gyouhou_625]