宅建士コンプリートマスター2026

【正解】肢2: 宅地（代金1,000万円。消費税等相当額を含まない。）の売買について、売主から代理の依頼を受け、買主から媒介の依頼を受け、売買契約を成立させて買主から303,000円の報酬を受領する場合、売主からは489,000円を上限として報酬を受領することができる（正しい）。

【論点】売買報酬の代理・媒介併用時の上限計算（報酬告示）。

【解説】代金1,000万円は400万円超の区分のため、媒介報酬の上限は3%＋6万円＝36万円、消費税10%含めて396,000円が1業者・1依頼者あたりの媒介上限。代理は媒介の2倍まで（792,000円）。同一取引で複数の依頼者から受領する場合は合計が代理上限（792,000円）以内であればよい。買主から303,000円受領した場合、売主からの代理報酬は792,000円−303,000円＝489,000円が上限。記述は正しい。

【他選択肢】
肢1: 貸借の媒介の報酬は依頼者双方の合計で借賃1か月分（消費税込22万円）が上限で、権利金を売買代金とみなして計算する特例は居住用建物には使えない（報酬告示）。本肢は借賃20万円の居住用建物なので双方合計の上限は22万円であり、「合計11万円を超えてはならない」は誤り（居住用建物で依頼者の承諾がない場合に一方から受け取れるのが借賃の0.5か月分＝11万円まで、という別の制限と混同させる肢）。
肢3: 出題当時の告示では、代金400万円以下の低廉な空家等の売買の媒介で現地調査等の費用を要したときの特例は、「売主」から受ける報酬に限り、通常の上限に費用を加えた額（ただし18万円＋消費税＝198,000円まで）とするものであった。買主からは通常の上限（300万円×4%＋2万円＝14万円、税込154,000円）までしか受け取れず、双方合計で44万円とはならない。誤り。（現行の特例は下の【改正メモ】のとおり変わっている。）
肢4: 店舗兼住宅は「居住の用に供する建物」に当たらないため、依頼者の一方から受け取る報酬に借賃0.5か月分の制限はなく、双方合計が借賃1か月分（税込22万円）以内であれば一方から22万円まで受領できる。「一方から11万円を超えてはならない」は誤り。

【試験ポイント】売買報酬告示。200万円以下5%、200万円超400万円以下4%＋2万円、400万円超3%＋6万円、低廉空家特例（現行は800万円以下・媒介33万円税込／代理はその2倍の66万円）。代理は媒介の2倍、複数依頼者からは合計が代理上限以内。賃貸は1か月分、消費税課税業者は別途消費税。

【改正メモ】低廉な空家等の報酬の特例は、令和6年6月21日国土交通省告示第949号（令和6年7月1日施行）で変わりました。対象が代金「800万円以下」（改正前は400万円以下）に広がり、媒介の上限は「30万円の1.1倍＝33万円（税込）」（改正前は18万円＋消費税）、代理はその「2倍＝66万円（税込）」です（告示第七・第八、および国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」で確認）。出題当時の数値で解くと現在の試験では誤りになります。

【正解】肢1（肢の文言は出題当時のもの）: 都道府県知事は、関係市町村長の意見を聴いて、宅地造成工事規制区域内で、宅地造成に伴う災害で相当数の居住者その他の者に危害を生ずるものの発生のおそれが大きい一団の造成宅地の区域であって、一定の基準に該当するものを、造成宅地防災区域として指定することができる（誤り）。

【論点】造成宅地防災区域の指定対象区域（旧宅地造成等規制法20条1項）。

【解説】旧宅地造成等規制法20条1項は、造成宅地防災区域を、一団の造成宅地のうち、当時の宅地造成工事規制区域内の土地を除いた区域であって政令で定める基準に該当するものについて指定するとしていました。造成宅地防災区域は規制区域（現行法では宅地造成等工事規制区域）の外に指定されるものであり、規制区域の「内」で指定するとする記述は誤りです。

【他選択肢】
肢2: 正しい。都道府県知事は、その地方の気候、風土又は地勢の特殊性により、政令の技術的基準のみでは宅地造成に伴う崖崩れ又は土砂の流出の防止の目的を達し難いと認める場合は、都道府県（指定都市・中核市等にあってはその市）の規則で技術的基準を強化し、又は必要な技術的基準を付加することができた（旧宅地造成等規制法施行令15条2項）。
肢3: 正しい。都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内の宅地について、宅地造成に伴う災害の防止のため必要があると認める場合は、その宅地の所有者、管理者、占有者、造成主又は工事施行者に対し、擁壁等の設置又は改造その他必要な措置をとることを勧告することができた（旧法16条2項）。
肢4: 正しい。宅地造成工事規制区域内の宅地において、高さ2mを超える擁壁、地表水等を排除するための排水施設等の全部又は一部の除却の工事を行おうとする者は、許可を受けた場合等を除き、工事着手の14日前までに都道府県知事に届け出なければならなかった（旧法15条2項、旧施行令18条）。

【試験ポイント】宅地造成等工事規制区域と造成宅地防災区域は重ならない（防災区域は規制区域外に指定）。規制区域内では許可・届出・勧告、防災区域では勧告・改善命令が中心。

【改正メモ】本問は旧宅地造成等規制法の出題。同法は令和4年法律第55号により「宅地造成及び特定盛土等規制法（盛土規制法）」へ改正・改題され、令和5年5月26日に施行された。造成宅地防災区域を「宅地造成等工事規制区域内の土地を除く」区域に指定する点は現行法45条1項に引き継がれているので、本問の正解は改正後も変わらない。現行法では、規則による技術的基準の強化・付加は施行令20条2項、擁壁等の除却工事の届出（14日前まで）は法21条3項、土地の所有者等への勧告は法22条2項にある。名称は「宅地造成工事規制区域」→「宅地造成等工事規制区域」に変わっている。

【正解】肢4: 監視区域に指定された市街化区域内に所在する土地2,500m²について売買契約を締結しようとする当事者は、契約締結の少なくとも6週間前までに事前届出を行わなければならない。

監視区域内の土地売買等の契約には、注視区域の事前届出の規定（国土利用計画法27条の4）が準用され（27条の7第1項）、面積要件は都道府県の規則で定める面積（23条2項1号の面積＝市街化区域2,000m²に満たない範囲）以上となる。市街化区域の2,500m²は届出対象となり、当事者はあらかじめ届け出なければならず、届出をした日から起算して6週間を経過する日までは契約を締結してはならない（27条の4第3項。勧告又は勧告をしない旨の通知を受けた場合を除く）。記述は正しい。

【他選択肢の解説】
・Aが所有する市街化区域以外の都市計画区域内の4,000m²の土地について、宅地建物取引業者Bが地上権の設定を受ける契約を締結した場合、Bは事後届出を行わなければならない。 → 誤り。市街化区域以外の都市計画区域では、5,000m²未満の土地の売買等の契約は事後届出が不要である（23条2項1号ロ）。4,000m²の土地であるから、Bは事後届出を行う必要はない。
・宅地建物取引業者Cが所有する市街化区域内の3,000m²の土地と宅地建物取引業者Dが所有する都市計画区域外に所在する12,000m²の土地を金銭の授受を伴わずに交換する契約を締結した場合、C及びDはともに事後届出を行う必要はない。 → 誤り。交換は対価を得て行われる権利の移転に当たる。Cの土地（市街化区域3,000m²≧2,000m²）の取得者D、Dの土地（都市計画区域外12,000m²≧10,000m²）の取得者Cは、いずれも権利取得者として事後届出が必要である（23条1項・2項1号イ・ハ）。宅地建物取引業者であることは免除事由にならない。
・事前届出又は事後届出が必要な土地について、売買契約を締結したにもかかわらず所定の期間内に当該届出をしなかった者は都道府県知事からの勧告を受けることがあるが、罰則の適用を受けることはない。 → 誤り。事後届出をしなかった者、事前届出をしないで契約を締結した者は、6月以下の拘禁刑又は100万円以下の罰金に処される（47条1号・2号）。罰則の適用がないとはいえない。

【試験ポイント】
事後届出の面積要件：市街化区域2,000m²、その他の都市計画区域5,000m²、都市計画区域外10,000m²（23条2項1号）。監視区域は都道府県規則で定める面積以上で事前届出、届出後6週間は契約不可（27条の4第3項準用）。届出義務違反には罰則あり（47条）。